Квартира под аренду: налоги и правила сдачи

Налог на профессиональный доход (самозанятость)

По данным ФНС на 2026 год:

• ставка 4% — если квартиру снимает физическое лицо;
• ставка 6% — если арендатор — организация или индивидуальный предприниматель;
• лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год;
• режим подходит только для сдачи жилых помещений.

Пример: квартира сдаётся физлицу за 30 тысяч рублей в месяц. За год доход 360 тысяч, налог — 14 400 ₽.

НДФЛ

Если вы не самозанятый, доход от аренды облагается НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽. Декларация 3-НДФЛ за год подаётся до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля.

При той же аренде за 30 тысяч в месяц НДФЛ за год составит 46 800 ₽ — в 3,25 раза больше, чем на НПД. Поэтому для большинства частных арендодателей самозанятость выгоднее.

Можно ли сдавать квартиру посуточно

Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса запрещает размещать в жилых помещениях гостиницы и использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг. Норма действует с 1 октября 2019 года.

В постановлении от 23 марта 2023 года № 9-П Конституционный суд РФ разъяснил, что эта норма не запрещает собственнику сдавать квартиру в многоквартирном доме за плату на срок от одних до нескольких суток. Запрет нельзя применять только по формальным признакам — короткому сроку, систематичности, предпринимательскому характеру. Условия такие: соседям не должны создаваться неудобства, существенно превышающие обычные, а места общего пользования не должны использоваться заметно интенсивнее. Законодателю поручено урегулировать этот вопрос.

Практический вывод: посуточная сдача возможна, но если соседи пожалуются на шум, поток людей или нагрузку на подъезд, собственнику придётся отвечать. Учитывайте и то, что Конституционный суд поручил законодателю урегулировать посуточную сдачу, — правила в этой части могут измениться.

Какие квартиры покупают под сдачу

При ограниченном бюджете под аренду рассматривают компактные квартиры — студии и однокомнатные. Цены в каталоге на 15 ноября 2026:

• студии — от 2,12 млн ₽, медиана метра 215 тыс. ₽;
• однокомнатные — от 3,41 млн ₽, медиана метра 185 тыс. ₽.

Метр в студии обычно дороже, чем в однокомнатной, но итоговая цена ниже. Подробное сравнение — в статье «Студия или однокомнатная», подборки — «Студии» и «1-комнатные».

Квартиры дешевле 5 млн ₽ на шахматках застройщиков по комнатности:

На что смотреть, если цель — аренда

Срок сдачи дома. Пока дом строится, квартира не приносит дохода, а платёж по ипотеке уже идёт. Если покупаете ради аренды, сравните готовые дома и стройку: в каталоге 44 ЖК со сданными домами, квартиры там от 2,7 млн ₽.

Отделка. Квартиру с отделкой можно сдавать почти сразу — останется купить мебель и технику. Без отделки нужен ремонт, это время и деньги. ЖК с отделкой — в подборке «С отделкой», сравнение вариантов — в статье «Отделка в новостройке».

Ипотека и платёж. Арендная плата не всегда покрывает платёж по кредиту. Пример: студия за 4 млн ₽ в рыночную ипотеку под 16% со взносом 20% на 30 лет — 43 032 ₽ в месяц. Сравните эту сумму с ценами аренды похожих квартир в выбранном районе.

Льготные программы. Семейная ипотека требует зарегистрироваться в купленной квартире в течение 271 дня и сохранять регистрацию 5 лет, поэтому для покупки только под сдачу она не подходит.

Налоговый вычет и аренда

Сдача квартиры в аренду не лишает права на имущественный вычет при покупке — до 260 тысяч рублей с цены и до 390 тысяч с процентов по ипотеке. Вычет возвращает НДФЛ, поэтому при НПД доходы от аренды для вычета не учитываются — его получают с зарплаты или другого дохода, облагаемого НДФЛ. Подробнее — в статье «Налоговый вычет за квартиру».

Пример расчёта доходности

Возьмём условную студию за 4 млн ₽, купленную без ипотеки, и аренду 25 тысяч рублей в месяц. Доход за год — 300 тысяч рублей, налог на НПД при сдаче физлицу — 12 тысяч. Остаётся 288 тысяч, или около 7,2% годовых от цены квартиры — без учёта коммунальных платежей, простоя между жильцами, ремонта и мебели. При покупке в ипотеку картина меняется: проценты по кредиту часто превышают арендный доход в первые годы. Подставьте в расчёт реальные цены аренды в нужном районе.

Сдача квартиры с ипотекой

Если квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка. Прежде чем сдавать её, прочитайте кредитный договор: в нём могут быть условия о сдаче залогового имущества в аренду и о страховании. Если условий нет, уточните у банка письменно. Это особенно важно для квартир, купленных по льготным программам с требованием о регистрации собственника.

Где посмотреть готовые квартиры

Сдавать можно только квартиру в сданном доме. ЖК со сданными корпусами в каталоге — 44 ЖК, подборка «Сданные дома».