Покупка и право · 12 ноября 2026
Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке
Покупатель квартиры может вернуть до 260 тысяч рублей уплаченного НДФЛ с расходов на покупку и до 390 тысяч рублей — с процентов по ипотеке, всего до 650 тысяч. Это 13% от максимальных сумм вычета: 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты по ипотечному кредиту. В новостройке, купленной по договору участия в долевом строительстве, право на вычет подтверждают договор и передаточный акт — поэтому заявить вычет можно после того, как застройщик передал квартиру. Ниже — правила по данным ФНС и Налогового кодекса на ноябрь 2026 года.
Два вычета: на покупку и на проценты
| Вычет | Максимальная сумма расходов | Можно вернуть (13%) | Особенности |
|---|---|---|---|
| На покупку квартиры | 2 000 000 ₽ | до 260 000 ₽ | лимит общий для одного или нескольких объектов, остаток переносится |
| На проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | до 390 000 ₽ | только по одному объекту |
Лимит на покупку — на человека, а не на квартиру. Если вы купили квартиру дешевле 2 млн ₽ (такое бывает с долей или небольшой студией), остаток лимита можно использовать при следующей покупке: это правило действует для покупок после 1 января 2014 года. Вычет по процентам, по пункту 4 статьи 220 Налогового кодекса, предоставляется только в отношении одного объекта.
Сколько вернут на практике
Вычет — это не выплата от государства, а возврат налога, который вы заплатили со своей зарплаты или другого облагаемого дохода. Вернуть за год можно не больше, чем удержали НДФЛ за этот год. Остаток переносится на следующие годы, пока лимит не будет исчерпан.
Пример: квартира в новостройке Краснодара за 6 млн ₽, ипотека 4,8 млн ₽. Вычет на покупку — 2 млн ₽, к возврату 260 тысяч. Если зарплата 100 тысяч рублей в месяц, за год удерживается около 156 тысяч НДФЛ — столько и вернут за первый год, остальные 104 тысячи — за следующий. Проценты по ипотеке заявляют по мере уплаты, по годам.
Цены в каталоге на 15 ноября 2026: самая доступная студия — от 2,12 млн ₽, однокомнатная — от 3,41 млн ₽, двухкомнатная — от 4,51 млн ₽. Почти любая квартира в новостройке Краснодара стоит дороже 2 млн ₽, поэтому вычет на покупку обычно используется полностью за один объект.
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% для дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18%, 20% и 22%. Официального разъяснения о том, можно ли вернуть больше 13% с суммы вычета при доходе выше 2,4 млн ₽, на дату проверки мы не нашли — ориентируйтесь на 13%.
Когда возникает право в новостройке
По подпункту 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ для квартиры в строящемся доме нужны договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта, подписанный застройщиком и покупателем. Пока дом строится и акт не подписан, вычет на покупку заявить нельзя.
Это важно при выборе между сданным домом и стройкой: в готовом доме вычет можно получить раньше. Сравнение двух вариантов — в статье «Сданный дом или строящийся», готовые ЖК — в подборке «Сданные дома».
Супруги: у каждого свой лимит
Каждый супруг имеет право на свой вычет в 2 млн ₽. Если квартира стоит 4 млн ₽ и больше и оформлена в общую совместную собственность, семья может вернуть до 520 тысяч рублей с покупки. Передать неиспользованный остаток своего лимита другому супругу нельзя — это прямо указано на сайте ФНС.
Три способа получить вычет
- Через работодателя. Подаёте заявление в налоговую, через 30 дней ИФНС присылает уведомление работодателю, и НДФЛ перестают удерживать из зарплаты до исчерпания вычета в текущем году.
- По декларации 3-НДФЛ. Заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика по итогам года и прикладываете документы: договор, акт передачи, платёжные документы, справку банка об уплаченных процентах.
- В упрощённом порядке. Если банк и налоговая обмениваются информацией, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление — достаточно подтвердить его. По данным ФНС, проверка в этом случае занимает до 30 дней, порядок работает для прав на вычет, возникших с 2020 года.
Заявить вычет можно за три предыдущих года: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы, если право возникло в этот период или раньше.
Частые ошибки
- Заявляют вычет до подписания акта. В новостройке это преждевременно — сначала нужен передаточный акт.
- Теряют справку об уплаченных процентах. Её выдаёт банк, она нужна для вычета на проценты каждый год.
- Платят взнос материнским капиталом и включают его в расходы. По пункту 5 статьи 220 НК РФ расходы, покрытые материнским капиталом, в вычет не входят — из суммы расходов их нужно исключить.
- Оформляют квартиру на одного супруга, когда выгоднее на двоих. При цене от 4 млн ₽ общий лимит семьи — 4 млн ₽.
О сделке по договору долевого участия — в статье «Как проходит сделка по ДДУ», о приёмке квартиры и подписании акта — в разборе «Приёмка квартиры и гарантия».
Вычет при покупке в сданном доме
Если квартира покупается у застройщика в уже сданном доме по договору купли-продажи, вычет заявляют после регистрации права собственности. Для покупателя в строящемся доме, напротив, ключевой документ — передаточный акт. Сданные ЖК в каталоге — 44 ЖК, квартиры в них от 2,7 млн ₽, подборка «Сданные дома».
Документы для вычета
Для квартиры в новостройке понадобятся: договор участия в долевом строительстве, передаточный акт, платёжные документы, подтверждающие оплату, а для вычета по процентам — кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах. Если вычет оформляется через личный кабинет на сайте ФНС, документы загружаются в электронном виде.
Получить список свободных квартир
Свободные квартиры с ценами и планировками — пришлём, куда удобно. Бесплатно.
Вопросы и ответы
Сколько можно вернуть с покупки квартиры?
До 260 тысяч рублей с расходов на покупку (13% от 2 млн ₽) и до 390 тысяч рублей с процентов по ипотеке (13% от 3 млн ₽).
Когда можно получить вычет за квартиру в строящемся доме?
После подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры от застройщика — его требует подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ.
Можно ли получить вычет за две квартиры?
Лимит 2 млн ₽ на покупку можно использовать на несколько объектов, если покупки сделаны после 1 января 2014 года. Вычет по процентам — только по одному объекту.
За сколько лет можно заявить вычет?
За три предыдущих года. В 2026 году можно подать документы за 2023–2025 годы.
Можно ли получить вычет через работодателя?
Да. После подтверждения права налоговой работодатель перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты.
Источники
Правовые и финансовые условия — по официальным источникам, проверено 12.11.2026. Условия программ меняются: перед сделкой уточняйте их в банке и у застройщика.
- ФНС России. Имущественный вычет при приобретении имущества, ноябрь 2026 года.
- Налоговый кодекс РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты», КонсультантПлюс.
- ФНС России. Пример расчёта вычета: 260 и 390 тысяч рублей.
- ФНС России. Срок заявления вычета за три предыдущих года.
- ФНС России. Упрощённый порядок получения вычета.
- ФНС России. Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года.
Цены, количество квартир и сроки сдачи — по данным застройщиков и каталога на 15 ноября 2026; актуальные условия уточняйте у застройщика. Информация не является публичной офертой.