Как проходит сделка по ДДУ: регистрация и госпошлина

Этапы сделки

1. Бронирование квартиры. Застройщик снимает квартиру с продажи на несколько дней, пока вы готовите документы и получаете одобрение ипотеки. Условия брони — платная она или бесплатная — у каждого застройщика свои.
2. Проверка документов. Проектная декларация, разрешение на строительство, сведения о застройщике — всё есть на наш.дом.рф. Подробно — в статье «Как проверить застройщика».
3. Одобрение ипотеки, если покупаете в кредит. Банк проверяет и вас, и объект: дом должен быть аккредитован.
4. Подписание ДДУ. Договор подписывают покупатель и застройщик, а при ипотеке — с участием банка.
5. Открытие эскроу-счёта и оплата. Деньги вносятся на эскроу в уполномоченном банке, а не на счёт застройщика. Как это работает — в статье «Эскроу и 214-ФЗ».
6. Государственная регистрация ДДУ в Росреестре. По части 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ договор считается заключённым с момента такой регистрации.
7. Ожидание ввода дома. Сроки — в договоре и проектной декларации.
8. Приёмка квартиры и подписание передаточного акта. Об этом — в статье «Приёмка квартиры и гарантия».
9. Регистрация права собственности.

Госпошлины в 2026 году

Если покупателей несколько — например, супруги, — пошлина за регистрацию ДДУ делится между ними (пункт 2 статьи 333.18 НК РФ). Застройщик как организация платит за регистрацию ДДУ свою пошлину — 12 000 ₽.

Часть сайтов до сих пор указывает старую сумму — 350 ₽ за ДДУ. Она устарела: размер изменён федеральным законом № 176-ФЗ от 12 июля 2024 года.

Сроки регистрации

По данным справочной системы КонсультантПлюс, Росреестр регистрирует первый договор долевого участия в доме за 7 рабочих дней, последующие — за 5 рабочих дней, а при подаче в электронном виде — быстрее. С 1 марта 2025 года заявления о регистрации ДДУ подаются в электронном виде. Кто подаёт документы на регистрацию — застройщик, банк или вы сами — и какая для этого нужна электронная подпись, уточните у застройщика при подписании договора.

Какие документы нужны покупателю

• паспорт;
• СНИЛС и ИНН — для ипотеки и налогового вычета;
• документы по ипотеке и материнскому капиталу, если они используются;
• электронная подпись для электронной регистрации — какая именно нужна, подскажет застройщик или банк.

Что проверить в самом договоре

• Объект. Номер корпуса, этаж, номер квартиры по проекту, проектная площадь, план квартиры.
• Цена и порядок оплаты. Через эскроу, реквизиты уполномоченного банка, срок внесения.
• Срок передачи квартиры. Должен соответствовать проектной декларации.
• Пересчёт цены при изменении площади. На какой процент допускается отклонение и как пересчитывается цена.
• Гарантийный срок — по закону не меньше 3 лет на объект и 1 года на отделку, договор может дать больше.
• Отделка. Если квартира с отделкой, её состав должен быть приложением к договору.

Сколько стоят квартиры по ДДУ в Краснодаре

В каталоге на 15 ноября 2026 строящиеся корпуса есть в 37 ЖК, квартиры в них — от 2,12 млн ₽. Срок сдачи в договоре — плановый; в каталоге он распределён так:

Новостройки по году сдачи собраны в подборках «Сдача в 2026», «Сдача в 2027» и «Сдача в 2028».

Бронь, задаток и что подписывать до ДДУ

До подписания договора участия в долевом строительстве застройщик обычно предлагает оформить бронь. Это не ДДУ и не гарантия цены на будущее: условия брони — срок, плата, возврат денег — описаны в отдельном документе застройщика. Прочитайте его так же внимательно, как договор, и уточните три вещи: на сколько дней квартира снимается с продажи, возвращается ли плата за бронь при отказе банка и засчитывается ли она в цену квартиры.

Договор долевого участия можно запросить заранее и показать юристу. Типовая форма договора у застройщика одна на весь дом, поэтому изменения в неё вносят редко, но если в вашем экземпляре есть отличия от формы — попросите объяснить причину.

Если покупаете в ипотеку

При ипотеке в сделке участвует банк: он проверяет договор, выдаёт кредит и требует оформить залог. Деньги банка и ваш первоначальный взнос поступают на эскроу-счёт. Платить по кредиту нужно с момента выдачи, хотя дом ещё строится. Пошлина за регистрацию ДДУ при этом не меняется — 700 ₽ для физлица, а если созаёмщиков и покупателей несколько, сумма делится между ними.

Если при покупке используется материнский капитал, квартиру после сдачи дома нужно оформить в общую собственность родителей и детей с определением долей — такое требование установлено частью 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ.

Переуступка: покупка у другого дольщика

Иногда квартиру в строящемся доме продаёт не застройщик, а другой покупатель — по договору уступки прав требования. Это отдельная сделка со своими рисками: проверьте, что первоначальный ДДУ зарегистрирован и полностью оплачен, есть ли согласие застройщика, если его требует договор, и как будут переведены права по эскроу-счёту. Порядок регистрации уступки уточните у застройщика. Если сомневаетесь, покажите документы юристу до оплаты.