Эскроу и 214-ФЗ: как защищены деньги покупателя новостройки

Как устроен эскроу-счёт

Эскроу — это специальный банковский счёт с тремя участниками: покупатель (депонент) вносит деньги, банк хранит их, застройщик (бенефициар) получит их при выполнении условия — вводе дома.

По статье 15.4 закона № 214-ФЗ:

• участник долевого строительства вносит цену договора на счёт эскроу;
• цена должна быть уплачена до ввода дома в эксплуатацию;
• обязанность покупателя по оплате считается исполненной с момента поступления денег на эскроу-счёт.

Когда застройщик получает деньги

По части 6 статьи 15.5 закона № 214-ФЗ банк перечисляет деньги застройщику — или направляет их в погашение его кредита — не позднее 10 рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо сведения о нём будут размещены в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Срок условного депонирования, по части 4 той же статьи, не может превышать срок ввода дома, указанный в проектной декларации, больше чем на шесть месяцев.

Что будет, если договор расторгнут

Части 7 и 8 статьи 15.5 предусматривают возврат денег участнику долевого строительства при расторжении или прекращении договора. Если стройка остановилась и договор расторгается, деньги с эскроу возвращаются покупателю, а не остаются у застройщика.

При ипотеке, по части 8 статьи 15.5, деньги могут перечисляться не на обычный счёт покупателя, а на его залоговый счёт — если такое условие есть в кредитном договоре. Порядок возврата по конкретной сделке описан в договоре счёта эскроу и кредитном договоре — прочитайте их до подписания.

Страховка АСВ: до 10 млн ₽

По данным Агентства по страхованию вкладов, средства на эскроу-счетах по договорам долевого участия застрахованы с 1 июля 2018 года:

• в размере 100% остатка, но не больше 10 млн ₽;
• отдельно от обычных вкладов в том же банке, у которых лимит страхования — 1,4 млн ₽;
• возмещение при отзыве лицензии у банка перечисляется на эскроу-счёт в другом банке по тому же объекту, а не выдаётся наличными.

Для большинства квартир в Краснодаре лимит в 10 млн ₽ покрывает всю цену. В каталоге на 15 ноября 2026 квартир дешевле 10 млн ₽ на шахматках — 17 670. Если квартира дороже, сумма сверх 10 млн ₽ на эскроу не застрахована — учитывайте это при выборе банка.

Каждая ли новостройка продаётся через эскроу

Эскроу обязателен для договоров участия в долевом строительстве, которые заключаются по правилам 214-ФЗ. Готовые квартиры в уже сданных домах застройщики продают по договору купли-продажи — это уже не долевое участие, и правила об эскроу из 214-ФЗ к такой сделке не относятся.

В нашем каталоге 37 ЖК со строящимися корпусами и 44 ЖК, где есть сданные дома. Самые доступные строящиеся ЖК:

• ДЗЕНПАРК — от 2,12 млн ₽, Красноармейский район, пос. Марьянское, станица Марьянская, ул. Степная / ул. Октябрьская, II кв. 2027
• ГРЕЙД — от 2,83 млн ₽, Краснодар, мкр. Плодородный-2, ул. Константиновская / ул. имени Федора Торнау, IV кв. 2028 – I кв. 2030
• DОГМА ПАРК — от 3,16 млн ₽, Краснодар, ул. Марины Цветаевой, есть сданные · III кв. 2027 – IV кв. 2027
• Парк Победы 3 — от 3,2 млн ₽, Краснодар, ул. Западный обход, III кв. 2029
• РИДЗ — от 3,29 млн ₽, Краснодар, ул. Николая Огурцова, IV кв. 2028 – III кв. 2029
• Первое Место — от 3,57 млн ₽, Краснодар, III кв. 2029

Если застройщик предлагает заплатить «напрямую», минуя эскроу, по договору долевого участия, — это повод остановиться и проверить документы. Как это сделать — в статье «Как проверить застройщика».

Как проверить, что эскроу есть

1. Найдите ЖК в каталоге новостроек на наш.дом.рф: в карточке объекта есть сведения об использовании счетов эскроу и банке, где они открываются.
2. Проверьте договор: в нём должно быть указание на оплату через счёт эскроу, реквизиты уполномоченного банка и срок условного депонирования.
3. При подписании откройте эскроу-счёт в банке и получите документ об открытии.

Эскроу и ипотека

При покупке в ипотеку на эскроу поступают и ваш первоначальный взнос, и деньги банка. Платить по кредиту нужно с момента выдачи, хотя квартиры ещё нет. Поэтому при выборе между строящимся и сданным домом считайте, сколько месяцев придётся одновременно платить ипотеку и снимать жильё. Сравнение — в статье «Сданный дом или стройка».

Эскроу и сроки строительства

Эскроу защищает деньги, но не гарантирует, что дом сдадут в срок. Если стройка затягивается, деньги остаются на счёте, а покупатель ждёт. Срок условного депонирования ограничен сроком ввода дома из проектной декларации плюс шесть месяцев. Если застройщик переносит срок, он вносит изменения в декларацию — их видно на наш.дом.рф. Поэтому при выборе ЖК полезно смотреть не только на эскроу, но и на то, как застройщик сдавал прошлые проекты.

Эскроу и цена квартиры

Эскроу не влияет на то, как вы сравниваете квартиры: смотрите на цену, срок сдачи и цену метра. Цены в каталоге на 15 ноября 2026: самая доступная квартира в строящемся ЖК — от 2,12 млн ₽, медиана метра в строящихся ЖК — 178 тыс. ₽.

Что спросить у застройщика про эскроу

• В каком банке открываются эскроу-счета по вашему дому?
• Какой срок условного депонирования указан в договоре счёта эскроу?
• Как будут возвращены деньги, если договор расторгнут, — на ваш счёт или на залоговый счёт при ипотеке?
• Когда по плану дом будет введён в эксплуатацию и где это можно проверить?

Ответы на первые два вопроса должны совпадать с договором и сведениями на наш.дом.рф.