Рыночная ипотека на новостройку: сколько платить в месяц

Почему рыночная ипотека дороже льготной

Льготные программы — семейная, ИТ-ипотека и другие — субсидирует государство: банк получает компенсацию разницы между рыночной и льготной ставкой. По рыночному кредиту компенсации нет, и ставка складывается из стоимости денег для банка и его оценки риска. Конкретные ставки банки публикуют на своих сайтах и меняют после решений Банка России. Следующее заседание по ключевой ставке запланировано на 18 декабря 2026 года.

Мы не приводим ставки отдельных банков: они меняются часто и зависят от заёмщика. Таблицы ниже — математика аннуитетного платежа при разных ставках, чтобы вы могли подставить предложение своего банка.

Платёж при разных ставках

Квартира за 6 млн ₽, взнос 20% (1,2 млн ₽), кредит 4,8 млн ₽, срок 30 лет:

Разница между 12% и 20% — больше чем в полтора раза. Поэтому при рыночной ипотеке особенно важно сравнивать предложения нескольких банков и учитывать скидки к ставке за страхование, зарплатный проект или покупку у партнёров банка.

Платёж для разных цен квартир

При ставке 16%, взносе 20% и сроке 30 лет:

При той же ставке, но сроке 20 лет платёж выше, зато переплата заметно меньше:

Как снизить платёж

Увеличить первоначальный взнос. Каждые 10% взноса уменьшают кредит и платёж пропорционально. Квартира за 6 млн ₽ при ставке 16% на 30 лет: со взносом 20% — 64 548 ₽, со взносом 40% — 48 411 ₽.

Выбрать квартиру дешевле. В каталоге на 15 ноября 2026 самая доступная студия стоит от 2,12 млн ₽, однокомнатная квартира — от 3,41 млн ₽. Квартиры в корпусах с поздним сроком сдачи, как правило, дешевле. Подборки по бюджету — «Новостройки до 5 млн» и статья «Квартира до 7 млн».

Проверить льготные программы. Если в семье есть ребёнок до 6 лет, семейная ипотека с 1 октября 2026 года стоит от 10% при одном ребёнке до 6% при трёх. Сотрудникам аккредитованных ИТ-компаний доступна ИТ-ипотека до 6%. Подробнее — в статьях «Семейная ипотека в Краснодаре» и «ИТ-ипотека в Краснодаре».

Спросить про программы застройщика. Застройщики иногда субсидируют ставку или предлагают рассрочку на часть суммы. Акции действуют на конкретные квартиры и ограничены по времени — актуальные собраны в подборке «Акции застройщиков». Учтите, что субсидированная ставка часто компенсируется ценой квартиры: сравнивайте итоговую стоимость, а не только платёж.

Рефинансирование: на что можно рассчитывать

Если вы берёте рыночную ипотеку сейчас, а ставки потом снизятся, кредит можно попробовать рефинансировать в другом банке. Гарантий снижения ставок нет, поэтому платёж нужно выбирать так, чтобы вы могли его нести при текущей ставке весь срок. Рассчитывать бюджет «на будущее рефинансирование» рискованно.

Сколько дохода нужно

Банки сами оценивают, какую часть дохода может занимать платёж, и учитывают другие кредиты. Удобный ориентир для самопроверки — после платежа у семьи должно оставаться достаточно денег на обычные расходы и подушку безопасности на несколько месяцев. Если платёж по таблице выше кажется тяжёлым уже сейчас, лучше рассмотреть квартиру меньшей площади или больший взнос.

Переплата за весь срок

Помимо платежа важно, сколько вы переплатите банку за весь срок. Для кредита 4,8 млн ₽ (квартира за 6 млн ₽, взнос 20%) при ставке 16% на 30 лет платёж — 64 548 ₽, на 20 лет — 66 780 ₽, на 15 лет — 70 498 ₽. Умножьте платёж на число месяцев и вычтите сумму кредита — получите переплату по процентам. На 30 лет она в несколько раз больше самого кредита, поэтому досрочные платежи в первые годы дают максимальный эффект.

Рыночная ипотека и налоговый вычет

С процентов по ипотеке можно вернуть 13% — до 390 тысяч рублей с 3 млн ₽ уплаченных процентов. При высокой ставке лимит в 3 млн ₽ набирается быстрее. Подробнее — в статье «Налоговый вычет за квартиру».

Квартиры под разные платежи

Если комфортный платёж — до 50 тысяч рублей в месяц, при ставке 16% и взносе 20% на 30 лет это квартира примерно за 4,5 млн ₽: платёж 48 411 ₽. Квартир дешевле 4,5 млн ₽ на шахматках каталога — 1 911, дешевле 5 млн ₽ — 3 265. Подборка — «Новостройки до 5 млн».